El artículo 17 de la LOE señala la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, estableciendo los siguientes plazos:
a) 10 años defectos en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) 3 años por vicios constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente).
c) 1 año en relación con los vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
El artículo 18 establece los plazos de prescripción de las acciones:
1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
Hay pues dos plazos en cuanto a la responsabilidad de los agentes de la edificación: un plazo de garantía(artículo 17) y un plazo para reclamar (artículo 18).
PLAZO DE GARANTIA
El plazo de diez años previsto en el artículo 1591 del Código Civil constituye un plazo de garantía (según TS), por lo tanto no lo es ni de prescripción o de caducidad. Su calificación como plazo de garantía implica que únicamente se exige que el daño se manifieste dentro de dicho plazo, y no, por tanto, que se ejercite necesariamente la acción de reclamación dentro del mismo.
En la LOE los plazos de garantía vienen establecidos en el artículo 17 (diez, tres o 1 año). Para poder reclamar los daños materiales deberán haberse manifestado dentro de los citados plazos de garantía, quedando exonerado de responsabilidad el agente si no se manifiesta dentro de dicho plazo.
PLAZO PARA RECLAMAR
Si el daño se manifiesta dentro de dichos plazos de garantía, el perjudicado tendrá dos años para reclamar. Dicho plazo lo es de prescripción (no de caducidad), por lo que puede interrumpirse (artículo 1973 Código Civil: «La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor»), contándose de nuevo y no por lo que restara.
Los dos años se computan desde que se produzcan los daños y no desde que venza el plazo de garantía, por lo que se puede dar el caso que la acción para reclamar haya prescrito antes del vencimiento del plazo de garantía.
Por tanto, el agente demandado podrá oponer la prescripción de la acción si demuestra que el perjudicado tuvo conocimiento de los daños con una antelación superior a los dos años, salvo que hubiera mediado una causa interruptiva de la prescripción.
